Nhà cao tầng Việt Nam: Mặt bằng tầm giá mới được thiết lập trong dài hạn

Mirae Asset VN vừa công bố báo cáo ngành nhà cao tầng nhà ở với những tiên liệu đưa ra cho năm 2021. Theo đây, nhóm nghiên cứu đưa ra 5 yếu tố để cho thấy 2021 sẽ khởi đầu cho chu kỳ mới.
Đọc thêm: : Nhà Đất củ Chi
Tăng trưởng GDP đi kèm với tăng trưởng thị trường bất động sản
Nhóm giám định Mirae Asset thông kê, trong các năm vừa qua, tăng trưởng vốn đầu tư tại nước ta luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường BĐS.
Trong quá trình 2016 - 2019, GDP/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% từ hai.192 đô la mỹ lên 2.715 đô la mỹ, tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) đạt 7,4%/năm. Trong khi đó, tổng lượng cung sản phẩm nhà cao tầng tăng 39,3%, CAGR đạt 11,7% trong cùng giai đoạn (chỉ tính riêng 2 TP Hà Nội và TPHCM).
Xét về quy mô, thị trường TPHCM lớn hơn với nhu cầu và dân số lớn, tuy nhiên đây, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn nhờ vị thế về các dự án hạ tầng.
Bình quân mét vuông căn hộ/đầu người ở Việt Nam vẫn ở mức thấp
Theo chuyên gia Mirae Asset, S mét vuông sàn căn hộ trên đầu người (m2 sàn căn hộ/đầu người) tại các quốc gia trong địa bàn châu Á đều trong thiên hướng tăng dần đều trong hơn 3 thập kỷ qua. Trong đó các nền tài chính mới nổi như VN có tốc độ tăng nhanh hơn bên cạnh gấp đôi so với bình quân, đạt con số 19 m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019.

So với chỗ Đông Nam Á, nước ta nằm nhóm có diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19m2), thế nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia lần lượt 2,2 và 2,9 lần, cho nên dư địa cho tăng trưởng m2/đầu người vẫn còn nhiều.
bên cạnh đó diện tích nhà trung bình của người Việt chỉ ở mức trung bình so với các nước ASEAN, khoảng 72m2, thấp hơn so với mức trung bình của địa điểm là 76 m2. Cho nên, chuyên gia Mirae Asset cho rằng nguồn cung nhà đất ở Việt Nam vẫn còn thấp, chưa tương thích với tiềm năng trong khu vực.
lãi suất rẻ được duy trì trong 2021
Với một ngành thâm dụng vốn lớn như địa ốc, nhóm chuyên gia Mirae Asset hy vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò trợ giúp lớn cho cả tổ chức (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay), đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nên đứt gãy trong cả nguồn cung và nguồn cầu.
Nút thắt từ thể chế được tháo bỏ
Mirae Asset cho biết, những khó khăn xuất phát từ thể chế, chính sách trong 2 năm vừa qua đã ảnh hưởng rất lớn đến ngành bất động sản. Trước đây việc giao đất cho NĐT trúng thầu dự án BĐS được hiểu và vận dụng theo nhiều cách khác nhau, gây lo âu và chồng chéo cho cả cơ quan điều hành và người đầu tư.
Hồi tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn người đầu tư, giúp tháo gỡ một phần khó khăn, gặp vấn đề trên. Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định trình tự hồ sơ giao đất, cho thuê đất xác định tiền tiêu dùng đất, tiền thuê đất đối với NĐT trúng thầu được vận dụng theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Thời điểm giao đất cho người đầu tư được triển khai ngay sau khi chấm dứt bồi thường, giúp sức tái định cư ứng dụng dự án. Nhóm chuyên gia kỳ vọng việc ban hành hành lang pháp lý mới này giúp tháo gỡ nút thắt trong thời gian dài vừa qua trên thị trường.
Thị trường BĐS Việt Nam thiết lập mặt bằng chi phí mới
tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản đề đầu tư: trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, BĐS. Trong đây, kênh nhà cao tầng có thể được đầu tư qua hình thức nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư & quản lý địa ốc chuyên nghiệp (REITs).

Còn ở nước ta, do đặc thù văn hóa của người dân và chưa chính thức có các công ty đầu tư và điều hành nhà cao tầng chuyên nghiệp, việc nắm giữ trực tiếp BĐS là phương thức đầu tư được ưu tiên hàng đầu đối với mọi phân khúc người dân.
Chính bởi vậy theo chuyên gia Mirae Asset, khi kiếm tìm kênh đầu tư, tâm lý nắm giữ một nhà cao tầng hiện hữu trong đại đa số người dân.
Thực tế, chu kỳ ngành BĐS ở VN thường ngắn hơn (từ 4-5 năm) so với các quốc gia trên toàn cầu, với chu kỳ kế cạnh nhất là thời kỳ 2014-2019. Đặc trưng, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, chuyên gia Mirae Asset thông kê tầm giá căn hộ sơ cấp tại 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh không có dấu hiệu suy đi xuống.
"Chính bởi thế, chúng tôi tin rằng thị trường nhà cao tầng VN đã hoàn thành một chu kỳ, cùng lúc một bằng giá thành mới đã được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động buôn bán, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp", chuyên gia Mirae Asset điều tra.
Nguyễn Mạnh